Ремонт квартиры в историческом доме

Самый полезный визит в квартиру старого фонда — тот, что случается до сделки. Мы не раз выезжали с будущими владельцами в доходные дома начала XX века и в сталинские дома, и почти каждый раз находили что-то, что меняло либо цену, либо планы: деревянные перекрытия там, где покупатель мечтал о каменном полу, чужую незаконную перепланировку, стояки, которые никто не менял с семидесятых. Ремонт квартиры в историческом доме начинается не с демонтажа, а с обследования, и лучше бы — с обследования до покупки.

Что проверить до покупки квартиры в старом доме

Первое — статус дома. Если здание признано объектом культурного наследия, у него есть предмет охраны: лестница, лепнина, окна, паркет, печи, иногда планировка. Менять всё это без согласования с Департаментом культурного наследия Москвы нельзя. Второе — перекрытия. В дореволюционных домах они часто деревянные, и тяжёлая стяжка, каменный пол или ванна из литого камня без обследования и усиления — это не роскошь, а риск для квартиры снизу. Третье — коммуникации: в каком состоянии стояки, проводка и вентканалы, кто и когда их менял. Четвёртое — история перепланировок, потому что незаконная перепланировка прежних владельцев после покупки становится вашей.

Все четыре пункта архитектор может оценить на осмотре вместе с вами. Это обходится несопоставимо дешевле, чем менять планы после сделки.

Согласования и сроки

Перепланировку в Москве согласуют в Мосжилинспекции. Если дом — объект культурного наследия и работы затрагивают предмет охраны, дополнительно нужно разрешение Департамента культурного наследия, а проект готовит организация с лицензией на работы по сохранению таких объектов. Всё это закладывается в график ремонта с самого начала, потому что срок согласований в старом фонде — величина не меньше срока чистовой отделки.

Сам ремонт идёт в обычном порядке — обследование и обмерные чертежи, дизайн-проект и проект перепланировки, согласования, демонтаж, черновые работы и инженерия, чистовая отделка и реставрация исторических элементов, — но с одной особенностью. На этапе демонтажа и вскрытия в старых домах почти всегда находятся сюрпризы: замурованный дымоход, засыпка перекрытий с чем угодно внутри, проводка, проложенная по деревянным балкам. Поэтому в графике старого фонда мы всегда оставляем резерв.

Как спрятать современную инженерию и не испортить квартиру

Главная задача реконструкции квартиры в дореволюционном доме — дать современный уровень комфорта и при этом не изуродовать парадные комнаты. Коммуникации мы меняем полностью, от стояка: старые трубы и проводка — главный источник аварий. Воздуховоды вентиляции и кондиционирования проходят над потолками коридоров, гардеробных и санузлов, а в парадные комнаты воздух подаётся через щелевые решётки у карниза, так что высота гостиной остаётся нетронутой. Наружные блоки кондиционеров на фасадах исторических домов часто ограничены, и их место продумывают отдельно — во дворе, на кровле или с системами, которым не нужен блок на уличном фасаде.

Есть ещё вопрос, о котором вспоминают последним, — электрическая мощность. В старых домах на квартиру выделено несколько киловатт, а современная квартира с кондиционированием, тёплыми полами и индукционной плитой потребляет в разы больше. Увеличение мощности запрашивают заранее: процедура небыстрая. Отсюда же — кухня. В доходных домах она часто маленькая и стоит у бывшего чёрного хода, а владелец хочет кухню-гостиную. Переносить кухню и санузлы можно, но только так, чтобы они не оказались над жилыми комнатами соседей снизу. Если в доме газ, объединить кухню с жилой комнатой без перегородки нельзя, и вариантов два: раздвижная перегородка между зонами или отказ от газа в пользу электроплиты, что тянет за собой и согласование, и ту самую мощность.

Лепнина, паркет, окна и звук

Дизайн квартиры с высокими потолками в старом фонде строится на сохранении исходных пропорций. Утраченную лепнину восстанавливают по сохранившимся фрагментам, дубовый паркет реставрируют, если он в рабочем состоянии, двери делают высокими, 2,6–3 м, с филёнками в духе эпохи дома. Хорошо работает контраст: исторические детали на фоне современной мебели и спокойных стен глубоких оттенков. Кирпичную кладку в доходных домах иногда открывают, и это эффектно, но лучше ограничиться одной стеной: полностью оголённый кирпич делает квартиру холодной и гулкой.

Гулкость — вообще тема старого фонда. Деревянные перекрытия отлично проводят шум, шаги соседей сверху слышны отчётливо, и решение здесь одно: плавающие полы на звукоизолирующей подложке и подвесные потолки на виброподвесах, если высота позволяет. Окна обычно меняют на деревянные со стеклопакетами, повторяющие исторический рисунок переплётов; если дом — объект культурного наследия, рисунок и цвет окон могут входить в предмет охраны, и их замена тоже согласуется.

Бюро может подключиться до покупки: выехать на осмотр, оценить состояние дома и потенциал перепланировки. Дальше — дизайн-проект, согласования и ремонт под ключ с авторским надзором. Примеры — в портфолио жилых интерьеров, цены — на странице услуг.

Присматриваете квартиру в старом фонде? Запишитесь на выездную консультацию до сделки: архитектор посмотрит объект вместе с вами и скажет, во что здесь придётся вложиться помимо отделки.